בעלי התפקידים בתמ"א 38

עו"ד אלון אברהמוב המייצג דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית, מסביר צעד אחר צעד כיצד לתכנן פרויקט תמ"א 38 בצורה הבטוחה והנכונה ביותר, מיהם בעלי התפקידים הקריטיים ומהו סדר הופעתם המומלץ לאורך חיי הפרויקט

"בעלי התפקידים העיקריים בתמ"א 38 הם מנהל/ת הפרויקט, עורך דין הדיירים, היזם, המפקח ויועץ המס. בלעדי אנשי המקצוע האלו אי אפשר יהיה להוציא פרויקט תמ"א 38 בצורה בטוחה ונכונה", כך אומר עו"ד אלון אברהמוב ממשרד עורכי דין ונוטריונים יוסף סמואל ושות', המייצג דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית.

לדבריו, יותר משנוכחותם של בעלי מקצוע אלה בפרויקט ההתחדשות חשובה, סדר הופעתם בחיי הפרויקט חשוב אף יותר. "כל פרויקט צריך להתחיל עם מנהל פרויקט ועורך דין מטעם הדיירים" הוא אומר, "ועדיף שכלל הדיירים בבנין יכירו אותם ולא רק וועד הדיירים."

– אין פרויקטים שנבנים ללא מנהל פרויקט?

"בהתחלת הדרך אכן נבנו פרויקטים רבים ללא מנהל פרויקט אבל היום יותר ויותר אנשים מבינים שאין דבר כזה פרויקט תמ"א 38 בלי מנהל פרויקט איכותי ומנוסה. זה פותר הרבה מהמורות ובעיות בדרך: מנהל הפרויקט מארגן את הדיירים, מציג להם את התמונה הכללית של הפרויקט, מחתים אותם על הסכמה ראשונית, בודק את היתכנות הפרויקט מול העיריה והיזמים, עורך מכרז יזמים ועוזר בהחתמת הדיירים וכיו"ב.

– מדוע שהדיירים לא יעשו את זה לבד או שעורך הדין יעשה זאת?

"עורך דין של הדיירים לא יכול לשמש כמנהל הפרויקט כי פשוט אין לו זמן לזה. מצד שני לא מומלץ שהדיירים ינהלו את הפרויקט קודם כל בשל חוסר הבנה בנושא ושנית בגלל  אינטריגות פנימיות שיביאו לחוסר הסכמות. לכן צריך מנהל פרויקט ניטרלי שיהיו לו את הדרך והידע להכניס את הדיירים לתוך הליך שבסופו תהיה החלטה. מנהל הפרויקט הוא מעין פסיכולוג ויבין את הלך הרוח של הדיירים ויידע להגיד להם כבר בשלב הראשוני האם הפרויקט ישים או לא."

– איך בוחרים מנהל פרויקט טוב, מה צריך להיות הרקע המקצועי שלו?

"בדרך כלל מדובר באנשים שצברו ידע במקומות עבודה כמו חברות בניה, משרדי תיווך או על מפקחים שיש להם רקע הנדסי או אדריכלים או שמאים. למען האמת לטובים שביניהם אין בכלל את הרקע הזה והם פשוט צברו את הניסיון בתחום תוך כדי למידת הליך התמ"א בעשר השנים האחרונות."

עו"ד אברהמוב מסביר כי פרויקט תמ"א מסודר ובטוח אמור לכלול את השלבים הבאים: השלב המקדמי הכולל את ההתארגנות הראשונית ובחירת היזם, השלב המשפטי של עריכת ההסכמים, השלב התכנוני והשלב הביצועי. "אם נחזור לכרונולוגיה שהצגנו אז לאחר שנבחרו עורך דין ומנהל פרויקט וגובשו הסכמות ותנאים מסחריים ראשוניים יחד עם עורך הדין של הדיירים ניגשים  לבחירת היזם ובמסגרת זו מבקשים בדרך כלל הצעות מ-3 יזמים שונים." 

– מי בוחר את היזם?

"אך ורק הדיירים. וזה צריך לקרות רק אחרי שהם קיבלו סקירה מקיפה על כל ההצעות של היזמים, על יתרונותיהם וחסרונותיהם ולא תמיד צריך לבחור את היזם שנותן את התמורות הגדולות יותר"

– מה חשוב לבדוק כשבוחרים יזם?

"צריך לבחון את הפרויקטים הקודמים שלו ולשמוע מה אומרים עליו הדיירים בפרויקטים הקודמים שלו. יש יזמים שהם בעלי יכולות מקצועיות נהדרות אבל בפרקטיקה עם הדיירים הם נופלים כי הם עצבניים או לא זמינים או לא עומדים בהתחייבויות שלהם ובעיקר לא עומדים בלוחות זמנים."

לדבריו, מהרגע שנבחר יזם לפרויקט, נכנס המפקח לתמונה. "הזמן הכי מומלץ להגעת המפקח לפרויקט הוא לפני חתימת ההסכם" הוא מסביר, "כבר בשלב הזה המפקח ומנהל הפרויקט צריכים לבדוק את המפרט הטכני של הדירות ולבוא ולהחליט מהם התמורות של הדיירים – איזה מעלית תהיה, באיזה גודל היא תהיה, מה יהיה גודל המרפסות, מה יהיה גודל הממ"דים וכו. תפקידו של המפקח בשלב הזה הוא  לבדוק את המפרט הטכני המוצע לדיירים והתסריט הראשוני ולראות האם ניתן למקסם אותו בהיבטים כמו גודל המרצפות בדירות, סוג וטיב הדלתות, גודל גינת הבניין, התקנת אינטרקום, גודל המעלית, מיקום החניות וסוגיהן , מיקום המחסנים, מיקום המרפסת, הממ"ד, המחסנים ועוד."

– מה קורה לאחר מכן?

"לאחר שהמפקח עשה את עבודתו בבדיקת המפרט מגיע שלב גיבוש ההסכם שהוא השלב העיקרי מבחינת עורך הדין. ההסכם מבטיח את התמורות לדיירים ואת הביטחונות ובעצם מטרתו להבטיח את מימוש הפרויקט. ההסכם כולל נושאים כמו האם יהיה ליווי בנקאי או לא, רישום הערות אזהרה, רישום יחידה רישומית נפרדת ועוד. ראוי לציין שכתיבת ההסכם היא אמנם תפקידו העיקרי של עורך הדין אבל בהגדרה הוא אמור ללוות את הפרויקט מתחילתו ועד סופו ולהוות מעין שומרהראש על כך שהתהליך מתבצע בהתאם למה שנקבע בהסכם לאורך כל חיי הפרויקט. עוזרי הסף של עורך הדין הם ראשית כל הדיירים ומפקח הבניה שאמור להגיש דו"חות לדיירים."

עו"ד אברהמוב מציין כי פונקציה מקצועית שלא תמיד נעשה בה שימוש ונכנסת בשלבים אלו היא יועץ המס. "יועץ המס נכנס בשלב של טרום חתימת ההסכם והתפקיד שלו הוא לבוא ולתכנן בעיקר בשביל היזם אך גם בשביל הדיירים איך הוא מוציא את הפרויקט לפועל עם כמה שפחות הכבדה מיסויית" הוא אומר.

– למה זה חשוב כל כך?

"כי יש יזמים שלא עובדים עם ייעוץ מס ויכולים להפיל את העסקה בשלב החלטת הוועדה שבו הם פתאום מגלים שאין להם כדאיות כלכלית בפרויקט."

– אם זה כל כך קריטי, למה היזמים מנסים לחסוך בסעיף הזה?

"היזמים רוצה תמיד להשקיע כמה שפחות עד לשלב הוצאת ההיתר כי וודאות מוחלטת עד אז על יישום העסקה. זה סוג של סיכון מחושב מבחינתו והוא מנסה לצמצם למינימום סיכונים."

עם סיום השלב המשפטי נכנס הפרויקט לשלב התכנוני, בו נכנס לתמונה האדריכל מטעם היזם. מטבע הדברים לאדריכל יש אינטרס לפעול לטובת היזם לכן כלבי השמירה שלו הם הדיירים, עורך הדין, מנהל הפרויקט ובצורה משמעותית מאוד, המפקח. "זהו השלב הקשה בפרויקט", הוא אומר, "כיוון שהיזם כבר מושקע כספית בפרויקט והדיירים מתחילים להבין בדיוק מה הם יקבלו ומה לא. זהו סיר לחץ רציני שיוצר בעיות רבות. המפקח צריך לתת פתרונות לבעיות שצצות פתאום."

– אילו בעיות לדוגמא?

"לצורך העניין אם פתאום רואים בתוכנית שלדייר מסוים יש חדר כלוא ללא חלונות בתוך הדירה בגלל שהממ"ד חוסם לו את החלון  אז צריך לראות  האם אפשר להזיז את הממ"ד. פה נכנסים לביטוי מנהל הפרויקט והמפקח מול אדריכל הדיירים שאמורים למצוא את הפיתרון לכל הבעיות האלה."

 – ליזם זה לא משנה?

"היזם בדרך כלל אדיש לעניינים הספציפיים של איפה ימוקמו הממ"דים או חדר המדרגות.  מה שמעניין אותו זה הדירות החדשות שהוא מקבל בקומות העליונות".

 – אוקיי אז מה קורה בתום השלב התכנוני? 

"השלב הבא הוא החלטת הוועדה. זהו שלב חשוב שבו צריך להתגבר על הדיירים הסרבנים, באם ישנם כאלה. לאורך כל הפרויקט תפקיד עורך הדין הוא לעבוד מול הדיירים שחתמו על ההסכם אבל גם לבוא במגע עם הדיירים הסרבנים ולהבין שגם הם חלק מהפרויקט ולעדכן אותם במשך כל התהליך מה קורה. עד החלטת הוועדה לא ניתן לתבוע את הסרבנים אבל לאחר החלטת הועדה קיימת תופעה שנובעת מההבנה שהתביעה בדרך, ואז הם חותמים על ההסכם."

– מדוע נושא הסרבנים חשוב כל כך?

"כי הוא קריטי ליצירת היחידה הרישומית הנפרדת שבאמצעותה יכול היזם לקבל את הליווי הבנקאי ו/או למכור את הדירות החדשות בבניין. במידה והסרבנים מתעקשים ולא חותמים הולכים איתם למפקחת על רישום המקרקעין והיא ממנה גורם שיחתום בשמם על מסמכי יצירת היחידה הרישומית הנפרדת."

השלב הבא בפרויקט התמ"א 38 הוא קבלת ההיתר והעלייה על הקרקע. בשלב זה היזם צריך להפקיד את כל הביטחונות אצל עורך הדין של הדיירים, ועורך הדין של הדיירים צריך לוודא שיש לו את כל הערבויות ופוליסות הביטוח וכאן ממליץ עו"ד אברהמוב על שכירת איש מקצוע נוסף – יועץ הביטוח.

"כעורכי דין אין לנו את היכולת האמיתית להעריך איזו פוליסה ביטוחית מספיקה לדיירים כיוון שאנחנו לא מצויים בעולם הביטוח, לכן אני ממליץ לשכור את שירותיו של יועץ הביטוח בעלות קטנה של כמה אלפי שקלים בודדים."

– למה זה חשוב?

"בתמ"א חיזוק יכול להיווצר מצב שבו הבניין קורס, וזה אפילו קרה בפועל, והדיירים צריכים לוודא שפוליסת הביטוח שלהם מכסה את כל מיקירי הביטוח האפשריים והידועים."

"השלב האחרון של התמ"א", הוא מוסיף, "הוא שלב הביצוע. בשלב זה המפקח בא לידי ביטוי בצורה הכי משמעותית שלו. הוא בודק את המפרט הטכני שנקבע בהסכם, לבדוק שהקבלן מנהל את הפרויקט כמו שצריך עם פנקס מסודר ועם סיווג מתאים, לעדכן את הדיירים מדי תקופה על בניית הפרויקט ועוד.  לעבודת המפקח יש בעצם שלושה שלבים – בדיקת המפרט הטכני בהסכם, מעקב בשלב הביצוע והשלב האחרון, שלעיתים שוכחים ממנו, לוודא שאין ליקויי בנייה בפרויקט."

– ופה סיימנו?

"כמעט. נקודה מהותית שהרבה עורכי דין מפספסים אותה מגיעה בשלב הסופי הזה –  רישום הבית המשותף. הרישום הזה אמור להבטיח את הקניין של הדיירים ועל עורך הדין לשים לב שאין טעויות ברישום הדירות, לוודא שהמחסן והחנייה רשומים בטאבו כצמודים ועוד ועוד."

"מכלל הדברים", מסכם עו"ד אברהמוב, "ניתן להבין שבשונה מפרויקט נדל"ני רגיל, פרויקט תמ"א הוא פרויקט מורכב במיוחד הכולל בתוכו תשתית ישנה, דיירים הגרים באתר בניה פעיל, דיירים סרבנים ועוד אי אילו בעיות, ולכן חשוב לשכור את שירותיהם של כלל בעלי המקצוע על מנת להגיע ליעד של בניין משודרג ומחוזק בצורה הבטוחה והמוצלחת ביותר."

 

 

2017-05-28T20:07:04+00:00
שטיכמוס בתחדשות עירונית

שטיכמוס בתחדשות עירונית