היטל השבחה בגובה 25% ?

מאת חן אופיר, סמנכ"ל שיווק וניהול פרוייקטים

כולם קשובים לתהליכים הקורים בעולם ההתחדשות עירונית. והנושא החם של היום  הוא היטל ההשבחה שיתאפשר לרשויות לגבות היטל בגובה 25%, בגין זכויות התמ"א.

היטל זה עשוי להאיץ פרויקטים מסוימים ולהפיל אחרים שבשלבי תכנון בגלל העלויות הגבוהות.

קולות המתנגדים המעלים טענות לא פשוטות בפני המחוקק:

לטענתם הזכויות במסגרת התמ"א 38 הוקנו לצורך מיגון מפני מלחמה ורעידות אדמה. כפתרון נגיש ונקודתי עבור מבנים ישנים. ומטרתו היא לשרת את הדייר תוך כדי הסרת נטל העלויות מהמדינה.

ואין מטרת הזכויות שניתנו לממן לרשויות המקומיות – הקמה וחידוש תשתיות קיימות וישנות.

ויש הגורסים שאכן במידה והרשות המקומית תגבה את אותו היטל – היא מחויבת לנתב את ההכנסות מאותו היטל – לטיפול וחידוש התשתיות בפרויקט המדובר.

ומכיוון שאי אפשר לפקח או לאכוף את זה – דרישת הרשויות אינה מוצדקת.

עליית מחירי הנדל"ן בעשור האחרון עשתה חסד גדול עם בעלי הנכסים בארץ.

עולם ההתחדשות עירונית/תמ"א מאפשר לקבוצות גדולות של בעלי נכסים להשביח ולהגדיל שווי

באזורי הביקוש כמובן מורגש אף יותר עליית שווי הנכס המחודש בעל זכויות מוקנות גדולות יותר.

לכן עליית מחירים זו נתנה רוח גבית משמעותית לפופולריות של תמ"א 38, שבעצם הוסיפה זכויות לאותם נכסים. וגם שווי שגדל בשל זכויות אלו.

הרצון והכדאיות למימוש זכויות התמ"א ע"י דיירים וגם ע"י היזם הם הקטר שמניע את הרכבת הכלכלית הזו. ודווקא נושא כהיטל ההשבחה בגובה 25% הוא מסוג הדברים שיכולים לפגוע ואף לעצור את השוק. ובינתיים רק מגדיל את הבלבול וחוסר הוודאות .

חוסר וודאות זה "מתדלק" את אותם דיירים סרבנים המונעים התקדמות פרויקטים בבניין שלהם.

ומצד שני חוסר הוודאות מול עליית מחירי הנדל"ן גורמת לאופוריה אצל בעלי הנכסים באזורי הביקוש

שלא ממהרים לחתום ולהתקדם – מתוך צפייה שערך הנכס שלהם יגדל עוד לפני ביצוע התמ"א.

חוסר הוודאות הוא הבעיה המרכזית בתחום. והיא משפיעה לכל הכיוונים.

דווקא נושא ההיטל השבחה – עשויי להעיד שכל מי שכבר חתם על הסכם ביצוע תמ"א 38 .

הרוויח.  ומי שממש לפני חתימה – כדאי שיזדרז.

הכנסת אישרה בקריאה שניה ושלישית תוספת לחוק שיפוי הרשויות,

זו התוספת לחוק – שמעניקה לרשויות המקומיות את הסמכות לגבות היטל של 25%

מהשבחה שנובעת מתוספת זכויות מעבר ל-2.5 קומות בתמ"א 38.

וישנן רשויות המצהירות כבר היום על השלכות נילוות כפועל יוצא לכוונתה העתידית של עיריית ת"א למשל לחייב בעל דירה המבקש למכור דירתו לצד ג', לשלם היטל השבחה מלא על זכויות התמ"א המוקנות.

אישור החוק למעשה קובע כי בניינים/ יזמים שהספיקו להגיש בקשה להיתר, לפני החלת החוק.

חסכו תשלום של היטל ההשבחה, שעלול היה להפיל את כדאיות הפרויקט וביצועו.

 

הכותב הוא סמנכ"ל שיווק וניהול פרויקטים

בחברת "שטיכמוס – התחדשות עירונית"

ומאמן עסקי בתחום הנדל"ן

 

2017-06-05T14:38:08+00:00
שטיכמוס בתחדשות עירונית

שטיכמוס בתחדשות עירונית