מאמרים מאת עו"ד קרן כהן בלחרסקי

מאת עו"ד קרן כהן בלחרסקי לאחר שסרבני תוכניות פינוי בינוי נחלו מפלה רבתי בבתי המשפט וספגו קנסות בסך מאות אלפי שקלים, הגיע כעת תורם של סרבני תמ"א 38. החלטה תקדימית של המפקחת על המקרקעין בנתניה, קבעה כי האינטרס הציבורי בדבר חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, יגבר כמעט תמיד על הזכות הקניינית של דייר בודד המסרב לחתום על התוכנית.

יתרה מכך, המפקחת אף כפתה, באופן תקדימי, על דיירת סרבנית להסכים לתוכנית בפועל ולא הסתפקה רק בסנקציה כספית. על פי פסק הדין, עורך דינם של התובעים יוכל כעת לחתום בשמה של הדיירת על חוזה התקשרות אל מול היזם לביצוע תוכנית תמ"א 38 ולפעול לתיקון צו הבית המשותף ולרישום הזכויות לאחר השלמת עבודות החיזוק והוספת הדירות החדשות.

מדובר בהחלטה אשר ניתנה לאחרונה על ידי המפקחת אסתי שחל, בעניינו של בית מגורים משותף בהרצליה. על פי התוכנית, היזם התחייב לחזק את הבניין כנגד רעידות אדמה, בתמורה לקבלת זכויות לבנייה ושיווק של קומה נוספת בבניין שתכלול שתי דירות חדשות. הדיירים מצידם צפויים ליהנות מתמורה כספית וכן מהתחייבות היזם לבנייה של מרפסות לכלל הדירות הקיימות, הוספת מעלית לבניין, ובנייה של שטחי חניה על חשבון הגינה המשותפת.

אלא שאחת הדיירות בבניין התנגדה נחרצות לתוכנית שהתגבשה בשלל נימוקים ובהם טענה כי הוספת קומה תהפוך באחת את דירתה שטופת השמש למקום קר ואפל ובכך תפגע בריאותה.

המפקחת על המקרקעין דחתה את טענותיה, וקבעה באופן נחרץ כי יש להעדיף את האינטרס הציבורי העומד בבסיסו של חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה התשס"ח -2008). המפקחת קבעה כי גם אם הנתבעת הייתה מוכיחה כי מצבה הבריאותי מחייב שדירתה תהיה חמה במיוחד, הרי שטענה זו תיסוג אל מול האינטרס לחיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה. עם זאת המפקחת קבעה כי לא ניתן לחייב אותה להוסיף מרפסת לדירתה, על אף כי הדבר יגרום לפגיעה באחידות החיצונית של הבניין.

התוצאה של החלטה זו היא יצירת חומה משפטית בצורה אשר תקשה מאוד מעתה ואילך על דיירים סרבנים. המפקחת אימצה בפסק הדין נימוקים חדשניים שניתנו אך לאחרונה על ידי בתי המשפט כנגד דיירים סרבניים בפרויקטים מסוג פינוי בינוי. אלא שפסקי דין אלו הטילו על הסרבנים חיוב כספי בלבד תוך שבית המשפט קובע כי לא ניתן לחייב אותם לחתום פיזית על חוזה בשל חוק יסוד כבוד האדם וחירותו.

במקרה זה, לעומת זאת, המפקחת קבעה כי בשל האינטרס הציבורי יש לכפות בפועל על הדיירת את ביצוע התוכנית ולא להסתפק בהטלת סנקציה כספית.

 

נכתב על ידי קרן כהן בלחרסקי ושות' – משרד עורכי דין ונוטריון

הנכם מוזמנים לבקר באתר האינטרנט של משרדנו: www.kcb.co.il  

מאת עו"ד קרן כהן בלחרסקי יזמי תמ"א 38 צצים כפטריות אחרי הגשם. הכותרות בעיתונים בכל הקשור לעסקאות תמ"א 38 מדברות בעד עצמן ומעטים היזמים בשוק הנדל"ן שטרם פיתחו או ניסו לפתח את תחום התמ"א במסגרת חברה קיימת או באמצעות פתיחת חברה ייעודית לענייני תמ"א 38.

ואולם חשוב להבין כי התחום מורכב וסבוך יותר ממה שנראה כלפי חוץ וכי בניינים רבים המצויים באזורים אטרקטיביים מתגלים כמורכבים עד כדי בלתי כדאיים ליזם תמ"א בשל נסיבות סובייקטיביות המאפיינות אותם.

מטרתו של מאמר זה הינה לבחון מספר תמרורי אזהרה ליזם הבוחר להיכנס לתחום ונמצא בשלבים ראשוניים של בדיקת כדאיותו הכלכלית של פרויקט תמ"א כזה או אחר.

מספר בניינים הרשומים כבית משותף אחד (בתים מורכבים)

תופעה נפוצה הינה מספר בנינים הרשומים כבית משותף אחד, למרות הפרדתם הפיזית האחד מן השני ("בניינים מורכבים").

הבעייתיות בבניינים אלו הינה בעובדה שכל בעל דירה באחד מהבניינים, הרשומים כבית משותף אחד, מחזיק בחלק יחסי ברכוש המשותף וכפועל יוצא מכך, לא די ברוב הדרוש על פי החוק בבניין אחד אלא בכל הבניינים גם יחד. המשמעות הינה שגם אם יזם סבור שיש לו הסכמה מלאה בבניין אחד, הוא אינו יכול לצאת לדרך ללא קבלת הסכמתם של הדיירים בבניין הסמוך.

כאן חשוב להבהיר. הסכמת בעלי הדירות בבניין הסמוך דרושה לא רק לשם מימוש זכויות הבניה המוצמדות לרכוש המשותף, אלא גם לטובת רישום הערת אזהרה על חלקת הרכוש המשותף הנחוצה ליזמים לשם הבטחת זכויותיהם על פי ההסכם ולטובת תיקון רישום הבית המשותף. ובמילים אחרות, ללא תיקון רישום צו הבית המשותף, היזם לא יוכל ליטול ליווי בנקאי לטובת מימוש הפרויקט.

הפתרון לבעיה המתוארת, ביצוע פרצלציה (חלוקה מחדש) של החלקה והפרדת הבניינים באופן שבו כל בניין יירשם כבית משותף עצמאי ונפרד עם זכויות בניה נפרדות. לחילופין, תיקון צו הבית המשותף באופן שבו זכויות הבניה ייחודו לכל בניין בנפרד והחתמת כל בעלי הדירות בבית המורכב על התיקון כאמור.

הערות אזהרה בדבר הימנעות מעשיית עסקה/עיקולים/תיקי בית משפט ולשכת ההוצאה לפועל

פעמים רבות במסגרת בדיקת נסח טאבו מאת מלשכת רישום המקרקעין מתגלה כי קיימות הערות אזהרה מסוגים שונים על זכויות בעלי הדירות. יש לקחת בחשבון כי יש להחתים כל בעל הערת אזהרה, יהיה סוגה אשר יהא בכדי שניתן יהיה להתקדם עם הפרויקט. במקרים של עיקולים יש לפנות לבעל העיקול ולבקש את הסכמתו לביצוע הפרויקט בבניין.

קיומן של הערות אזהרה/עיקולים וכו' מאריך את שלב קבלת ההסכמות מבעלי הדירות ופעמים רבות כלל לא ניתן לאתר את בעל הערת האזהרה. על מנת להימנע ממצב זה, יש להוציא בתחילתו של כל מו"מ נסח טאבו עדכני ולוודא כי זכויות הבעלים "נקיות".

דירות שלא הושלמו בהן תהליכי העברת זכויות מכוח מכירה, ירושה, העברה ללא תמורה וכו'. תופעה נפוצה הבאה לידי ביטוי כמעט בכל בניין הינה אי השלמת העברות זכויות הבעלות בדירות, הן מפאת שכחה והן מפאת אי השלמת הטיפול בהעברת הזכויות מסיבות טכניות. מקרה שכיח במיוחד הינו המקרה שאחד מבעלי הדירה הלך לעולמו זה מכבר, ויורשיו לא פעלו לשם הוצאת צווי ירושה/צוואה על מנת להעביר את הזכויות בדירה על שמם.

תהליך הוצאת צו ירושה /קיום צוואה אורך כ- 4 חודשים, לכל הפחות, והמשמעות הינה עיכוב בהשלמת העסקה וביכולת לרשום הערת אזהרה לטובת היזם על חלקת הרכוש המשותף. בדיקת של נסח הרישום במועד מוקדם ככל הניתן, עוד בשלבי המו"מ תסייע בגילוי מקרים שכאלו וניתן יהיה לטפל בהליך השלמת העברת הזכויות בד בבד עם ניהול המו"מ מול בעלי הדירות בבניין.

תת חלקות בבניין הרשומות על חברות שאינן קיימות עוד

בעבר נהוג היה שחברות קבלניות הותירו, לאחר סיום הבנייה ומכירת הדירות, מס' מחסנים או חניות בבניין בבעלותן. לעיתים מתגלה כי חלק מתתי החלקות בבניין רשומות עדיין על שמה של החברה הקבלנית, למרות השנים שחלפו מאז השלמת בניית הבניין. הצרה מתחילה במקרה שבו החברה אינה קיימת עוד, בין באם פורקה מרצון ובין כתוצאה מחדלות פירעון.

במצב דברים זה יש להתחקות אחר הליך הפירוק ולבדוק מה עלה בגורל נכסי החברה והאם אותן תתי חלקות הועברו לצד ג' ש/אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין. היה והחברה פורקה, ללא חלוקת נכסיה, ייתכן ויתעורר הצורך לפנות לבית המשפט בבקשה להחייאת החברה לשם השלמת הליך חלוקת נכסי החברה. בכל מקרה לא ניתן יהיה לבצע תיקון רישום הבית המשותף ללא מינוי גורם שיהיה מוסמך לחתום בשם החברה על הסכם ההתקשרות עם היזם.

הרשימה המובאת לעיל אינה רשימה ממצה. המלצתי ליזמי תמ"א הבוחנים בניין לשם ביצוע פרויקט תמ"א הינה לבצע בדיקה משפטית מעמיקה של הזכויות הקנייניות של בעלי הדירות בבניין, מעבר לבדיקות התכנוניות, ובמידה והפרויקט נמצא כדאי מבחינה כלכלית, להתחיל בטיפול ובמציאת פתרונות לבעיות שהתגלו על מנת להבטיח תהליך יעיל וקצר ככל הניתן.

 

נכתב על ידי קרן כהן בלחרסקי ושות' – משרד עורכי דין ונוטריון

הנכם מוזמנים לבקר באתר האינטרנט של משרדנו: www.kcb.co.il  

מאת עו"ד קרן כהן בלחרסקי החשש מפני רעידת אדמה משמעותית בישראל, וחולשת העורף במקרי חירום מביאים לפריחה בתחום עסקאות תמ"א 38 באיזורים רבים בארץ. הכותרות בעיתונים בנוגע לעסקות תמ"א 38 מדברות בעד עצמן, ויזמים רבים בשוק הנדל"ן הקימו חברות ייעודית המתמחות בתחום.

יחד עם זאת, חשוב להבין כי עסקאות תמ"א 38 הינן עסקאות מורכבות, וכי למרות הצפי לעליית ערך הדירות הנובעות מעבודות החיזוק והשיפוץ בבניין במסגרת התוכנית, מומלץ לזכור ולפעול על פי הכללים הבאים על מנת לבחון ביסודיות את היתכנותם של פרויקט מסוג זה:

  1. מינוי נציגות- לאחר קבלת החלטה עקרונית לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין, יש לפעול למינוי נציגות מוסכמת על ידי בעלי הדירות בבניין, שתרכז את התהליך ותבחן הצעות של יזמים שונים לשם הבאת הצעות אלה בפני בעלי הדירות. מומלץ כי ההחלטה על בחירת נציגות תתבצע באמצעות חתימה של רוב בעלי הדירות בבניין על פרוטוקול מינוי מסודר.
  2. מינוי עו"ד המתמחה בתחום התחדשות עירונית- מומלץ למנות עו"ד שילווה את הדיירים בשלב מוקדם ככל שניתן, עוד בטרם חתימה על מסמכים כלשהם מטעמו של היזם, לרבות כתב הסכמה למתן בלעדיות ליזם כזה או אחר. ככל שהליך המו"מ אל מול היזם ינוהל בידי עו"ד, כך מובטח שהמו"מ עם יהא יעיל ומקצועי יותר.
  3. מינוי מפקח בניה מטעם הדיירים- מומלץ לשכור את שירותיו של מפקח בניה שיבדוק את המפרט הטכני בדיקה יסודית ומקצועית על מנת שהמפרט שיצורף להסכם עם היזם יהא המפרט הטוב ביותר בעבור הדיירים.
  4. בחירת היזם- ההחלטה על בחירת היזם צריכה להתקבל על ידי רוב בעלי הדירות ותוך התייעצות עם עוה"ד שמונה מטעם הבעלים תוך בחינת המפרט הטכני המוצע על ידי היזם, יכולתו הכלכלית, נסיונו בביצוע פרויקטים של תמ"א 38 וכן הבטחונות שהיזם מתכוון להעמיד לצורך ביצוע הפרויקט.
  5. הכנת הסכם התקשרות בין הצדדים – עם סיכום המפרט הטכני ויתר הנושאים המסחריים ניתן להתחיל במו"מ לקראת גיבוש הסכם התקשרות מחייב בין היזם לדיירי הבניין. מומלץ מאוד כי הליך זה יבוצע על ידי עורך דין מנוסה בתחום התמ"א 38 על מנת להגן על זכויות בעלי הדירות, בין היתר על ידי העמדת בטוחות ראויות בידי היזם וכן קביעת אופן ביצוע הפרויקט.
  6. בחינת תוכניות היזם- מומלץ שאיש מקצוע מטעם בעלי הדירות יבחן את התוכניות המוגשות על ידי היזם לשם קבלת היתר בניה על מנת לוודא שאין סטייה מהותית מהתכנון שהובטח על ידי היזם. כמו כן, יש לדאוג להוראות ברורות בהסכם המחייבות את היזם להציג בפני בעלי הדירות את התוכניות המיועדות להגשה, לשם קבלת הסכמתם בטרם הגשת התוכניות לרשויות המוסמכות.
  7. התחלת הפרויקט- לאחר קבלת היתר בניה מגיע שלב ביצוע העבודות בידי הקבלן. שלב זה הוא בין המשמעותיים בפרויקט ועל כן יש חשיבות רבה כי טרם תחילת העבודות, ידאג היזם להעמיד את כל הבטוחות הרלוונטיות, לרבות ערבות בנקאית ופוליסות ביטוח.
  8. מעקב אחר ביצוע העבודות- יש לבדוק שהיזם מבצע את העבודות בהתאם למפרט הטכני שסוכם ולפי היתר הבניה. מומלץ למנות מפקח מטעם בעלי הדירות על מנת שהפיקוח והמעקב אחר הפרויקט יבוצעו ע"י איש מקצוע בעל ידע מתאים. במקרים רבים מיומון המפקח נעשה ע"י היזם.
  9. מסירת העבודות- במועד זה חשוב לבצע בדיקה שכל העבודות בוצעו כהלכה וכן לערוך פרוטוקול אשר יחיל את כל הליקויים והפגמים שנגרמו בגין עבודות היזם. רק לאחר תיקון הליקויים תושב הערבות הבנקאית ליזם, לאחר הפקדת ערבות בדק לתקופת האחריות.
  10. רישום- עם סיום העבודות יש לבדוק כי הבקשה לתיקון צו הבית המשותף משקפת את המצב בפועל וכוללת את הדירות שנוספו ואת ההרחבות לדירות הבעלים.

 

נכתב על ידי קרן כהן בלחרסקי ושות' – משרד עורכי דין ונוטריון

הנכם מוזמנים לבקר באתר האינטרנט של משרדנו: www.kcb.co.il  

מאת עו"ד קרן כהן בלחרסקי גל עסקאות תמ"א 38 השוטף את המדינה הינו הזדמנות חד פעמית להפוך בניינים ישנים לבניינים ירוקים וידידותיים יותר לסביבה. מטרתו של טור זה הינה לעודד דיירים לנצל את המומנטום שנוצר בבניינים המתעתדים לבצע שיפוץ מכוח תמ"א 38 ולדרוש מיזמי תמ"א רכיבים המאפיינים בנייה ירוקה במסגרת המשא ומתן על המפרט הטכני של השיפוץ.

בנייה ירוקה הינה מושג רחב הכולל מגוון גדול של טכניקות בנייה, שמטרתן להפוך את הבניין לידידותי יותר לסביבה. למעשה, שיפוץ מכוח תמ"א 38 בבסיסו הינו ירוק יותר מאשר בנייה של בניין חדש לגמרי על מגרש ריק, הן בשל העובדה שהתוספת של יחידות הדיור נעשית על בניין קיים והן בשל העובדה שהוספת יחידות דיור במרכזי ערים מצמצמת משמעותית את תנועת כלי הרכב אל תוך העיר ומחוצה לה, ובכך גם מביאה לירידה משמעותית בזיהום האויר.

לאחרונה קיימת התעוררות בנושא הבנייה הירוקה בעסקאות תמ"א 38 ומעבר לבסיס הירוק המאפיין את התמ"א ניתן להפוך את השיפוץ עצמו להזדמנות משמעותית יותר ליישום רכיבים נוספים של בנייה ירוקה ובכך לשיפור איכות הסביבה שאינם מצריכים השקה של משאבים ניכרים מצד היזם. הכל תלוי בפתיחות מצד הדיירים לנושא ובנכונות של היזמים להשקיע תקציבים גדולים יותר, ובעיקר חשיבה מתקדמת, באימוץ רכיבים ירוקים בבנייה.

להלן מס' דרישות מינימאליות שמומלץ לדיירים להעלות במסגרת המו"מ עם היזם:

  • מערכות המים בבניין- בניין הכנה למערכת להשבת מים אפורים באופן שבו יעשה שימוש חוזר במי דלוחין לצורך הדחה חוזרת של האסלה וצרכי השקיה בדירות הגן ובשטחים הירוקים בבניין. (טרם נתקבל אישור משרד הבריאות לעניין ואולם הפוטנציאל הינו -חסכון של כ- 30% בצריכת המים). בנוסף, בניית משטחים הסופגים את מי הגשמים ומסייעים בחלחול המים באדמה ובהפיכתם למי תהום והתקנת מיכלים לאיסוף מים מהמזגנים ומהמרזבים לטובת השקיית השטחים הירוקים בבניין.
  • גינון והשקיה- דרישה לתכנון נוף המתאים למשק המים בישראל ולמאפיינים האקלימיים בארץ והתקנת מערכות השקייה חסכוניות המותאמות לסוג הצמחיה.
  • יצירת מעטפת בניין ירוקה- דרישה להשתמש בחומרי בידוד תקניים , התקנת חלונות עם זכוכית כפולה ומבודדת, שימוש באלמנטים של הצללה שיפחיתו את חשיפה ישירה לשמש ושימוש בחומרי גמר חיצוניים בצבעים בהירים.
  • חסכון באנרגיה- החלפת כל הנורות בשטחים המשותפים לנורות חסכוניות ותאורת לדים החסכוניות בצריכת החשמל, התקנת מערכת מרכזית למניעת אבנית בגופי החימום.
  • שיפוץ חדרי אשפה- הכוללים מתקנים להפרדת פסולת ומסייעים ומתמרצים את דיירי הבניין לבצע מחזור.

מאת עו"ד קרן כהן בלחרסקי בבואכם לחתום על הסכם התקשרות עם יזם לביצוע עסקת תמ"א 38 בבניין, ולאחר שביצעתם את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות, יש לדאוג לכך שההסכם יכלול את הנושאים העיקריים שיפורטו להלן. חשוב להבהיר כי לא מומלץ לחתום עם הסכם התקשרות עם היזם ללא התייעצות מוקדמת עם עו"ד מקצועי ובקיא בתחום שילווה את בעלי הדירות לאורך כל חיי הפרויקט.

להלן המרכיבים החשובים שיש לבדוק לפני התקשרות בהסכם מחייב עם הקבלן:

  1. דיקות מקדמיות- כשלב מקדמי לעריכת הסכם, מומלץ לבצע בדיקה מקיפה של הניסיון המקצועי של הקבלן בביצוע פרויקטים מסוג זה ועל יכולתו הפיננסית לממן את הפרויקט. במסגרת הבדיקות ניתן לבקש אישור מהבנק המלווה את הקבלן לגבי יכולתו הפיננסית. כמו כן, רצוי מאוד לבחון את מצב הזכויות הקנייני בבניין והאם ישנה הגבלה או מניעה כלשהי מצד הדיירים לחתום על ההסכם. הגבלות יכולות לנבוע מהערות אזהרה, עיקולים, בעלים שלא ניתן לאתר וכו'.
  2. התליית ההסכם- יש לקבוע בהסכם תנאי מתלה לפיו ההסכם ייכנס לתוקפו על קבלת היתר בניה התואם את הסקיצות והמפרטים שצורפו להסכם.
  3. קבלת מפרט טכני לביצוע העבודות- יש לדאוג לצרף להסכם מפרט טכני המכיל פירוט לעבודות הבנייה להם התחייב הקבלן, לרבות לעניין חומרים, תקנים ואיכויות. מומלץ כי מפקח בניה מטעם הדיירים יבדוק את המפרט בטרם החתימה על הסכם מחייב.
  4. תיחום המועד לביצוע העבודות ומשך הזמן לביצוען- יש לקבוע מועד מוגדר להגשת היתר הבניה לרשויות ומועד מוגדר לקבלת היתר הבניה ולהתחלת העבודות. בנוסף יש לוודא כי איחור במועד השלמת העבודות יזכה את הדיירים בפיצוי ששיעורו יוסכם מראש ולהגביל את תקופת האיחור.
  5. דגש ומתן מענה על בעיות שעלולות להופיע בשלבי הבניה- יש להגביל את שעות העבודה של הקבלן על מנת שהפגיעה בנוחיות הדיירים במהלך הבנייה תהיה מינימלית ולדאוג לכך שהקבלן יהא אחראי לתקינותם של כל המערכות הממוקמות על גג הבניין. כמו כן יש לייצר התחייבות לפיה כל המערכות החיוניות בבניין, כגון, מים, חשמל, גז, כבלים וכו' יהיו שמישות לאורך כל תקופת הבנייה למעט מס' מצומצם של שעות שיקבע מראש.
  6. העמדת ערבויות (ביצוע+בדק) – יש לדאוג להמצאת ערבות ביצוע שתועבר לב"כ הדיירים כתנאי לקבלת רשות השימוש בבניין. על הערבות להיות תקפה למשך כל תקופת העבודות. עם סיום העבודות על הקבלן להמציא לדיירים ערבות בדק להבטחת תיקון ליקויי בניה, כלל שיתגלו שתהיה בתוקף לתקופה שלא תפחת משנה אחת ממועד סיום הפרויקט בפועל.

בנוסף על הקבלן להמציא ערבות בנקאית להבטחת תשלומי המיסים נשוא העסקה או לחילופין להותיר דירה אחת מדירות הקבלן לשם הבטחת תשלומי המיסים והשלמת העבודות להן התחייב הקבלן.

  1.  העמדת פוליסות ביטוח- יש להעביר את סעיפי הביטוח לבדיקה של יועץ ביטוח מטעם הדיירים ולדאוג לכך שהפוליסה תכיל כיסוי ביטוחי לכל אבדן רכוש או נזק שיגרם במהלך העבודות. על הביטוח לכלול גם פוליסת חבות מעבידים וכיסוי במקרה של קריסת הבניין.
  2. רישום הערת אזהרה – יש להתיר לקבלן לרשום הערת אזהרה על חלקת הרכוש המשותף בלבד ולא על דירות הבעלים או לחילופין על יחידת רישום חדשה שתיווצר לאחר תיקון צו הבית המשותף. בנוסף יש לדרוש כי ייפוי כול בלתי חוזר למחיקת הערת האזהרה כאמור יופקד בידי עוה"ד של הבעלים לשם מחיקת הערת האזהרה במקרה של הפרת ההסכם על ידי הקבלן.
  3. הוצאות ומיסים- יש להגדיר את העסקה כ"עסקת נטו" בה הקבלן נושא בכל תשלום, היטל, מס, הוצאה מכל מין וסוג שהוא הנובעת מביצוע הפרויקט.
  4. קצב מכירת יחידות הדיור החדשות שיתווספו לבניין- מומלץ להגביל את קצב מכירת הדירות של הקבלן באופן שבו קצב המכירה יתאם את שלבי ההתקדמות של הפרויקט. בכל מקרה אין לאשר מכירת דירות לפני קבלת היתר בניה.
  5. תיקון צו הבית המשותף- יש לוודא כי מסמכי תיקון צו הבית המשותף יועברו לבדיקתו של עוה"ד מטעם הבעלים, על מנת לוודא כי הרישום אינו פוגע בזכויות בעלי הדירות בבניין. כמו כן יש לוודא כי זכויות הבניה שלא נוצלו במסגרת הפרויקט יוצמדו לחלקת הרכוש המשותף ולא למי מהדירות בבניין.
  6. מימון עו"ד מטעם הבעלים+ מפקח בניה- יש לדאוג להתחייבות מצד הקבלן לממן את שכר טרחת עוה"ד ומפקח הבניה מטעם הבעלים. בכל מקרה, הימנעו מחתימת הסכם תמ"א 38 טרם התייעצות עם ערך דין. שכרו את שירותיו של עו"ד הבקיא בנושא אשר ילווה את בעלי הדירות לאורך כל שלבי הפרויקט.

 

נכתב על ידי קרן כהן בלחרסקי ושות' – משרד עורכי דין ונוטריון

הנכם מוזמנים לבקר באתר האינטרנט של משרדנו: www.kcb.co.il  

2017-06-25T11:57:09+00:00
שטיכמוס בתחדשות עירונית

שטיכמוס בתחדשות עירונית