מאמרים מאת עורך דין אלעד לוזון

מאת: עורך דין אלעד לוזון.

האמור לעיל אינו מהווה חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ משפטי.

 

רכשתם דירה מקבלן על הנייר והנה הזמן חולף ומועד קבלת החזקה מתקרב.

במקרים רבים הקבלן מתעכב במסירת החזקה ולעיתים עיכוב זה עלול לגרום לאי נוחות בקרב הרוכשים. האם העיכוב מותר ? והאם ניתן לדרוש פיצוי בגין איחור זה ?

בהתאם לתיקון חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: החוק) מותר לקבלן לאחר רק ב-60 ימים במסירת החזקה וזאת מבלי לשלם פיצוי לרוכשים, כל תקופה אחרת ארוכה יותר הינה בניגוד לחוק.

כך שאם קבלן מסר את הדירה לרשות הרוכש לאחר שחלפו 60 ימים מתום המועד הקבוע בחוזה המכר זכאי הרוכש לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בעבור כל חודש או חלק ממנו של איחור בסכום שהוסכם עליו בחוזה או בסכום הנקוב בחוק לפי הגבוה מבניהם.

ההגדרה בחוק לסכום הפיצוי הינה סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד. לאחר שמונת החודשים המכפלה משתנה ל-1.25.

על הקבלן לשלם את הפיצויים בתום כל חודש של איחור ואילו התשלום עבור 60 הימים הראשונים צריך להתבצע מיד ביום ה-61 קרי, ביום כניסת הקבלן להפרה.  

לאור התיקון לחוק ניתן לראות בהרבה חוזי קבלן כי ישנה הגדרה מצומצמת למושג "איחור" והגדרה של מקרים רבים בהם מתקיים איחור בפועל אך כזה שאינו באחריות הקבלן (כח עליון, פעולות איבה, הזמנת שינויים, מחסור בחומרים ובכוח אדם וכו') על מנת למנוע תופעה זו יש להתווכח עם הקבלן בשלב חתימת החוזה על אופן הגדרת אותם סעיפים.  

במידה שיש מחלוקת לגבי מהו גובה הפיצוי על פי דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כדאי להיוועץ עם מומחים בתחום ולבצע סקר שוק בעניין השכרת דירות באזור.

www.eladluzon.com

מאת: עורך דין אלעד לוזון.

האמור לעיל אינו מהווה חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ משפטי.

 

כידוע, פרויקט תמ"א 38 הינו פרויקט בו מתקשרים דיירי בניין אשר מתאים לביצוע תמ"א 38 עם קבלן לשם ביצוע חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה ושיפוץ הבניין בהתאם לאישורים ולדרישות ועד הבית.  הליך זה נחשב לעסקת נדל"ן לכל דבר ועניין שכן, הדיירים מוכרים בו את חלק מזכויותיהם ברכוש המשותף לקבלן.

 במסגרת פרויקט תמ"א 38 מנצל הקבלן את הזכויות שנמכרו לו באופן של בניית דירות נוספות בבניין ומכירתן לקונים פוטנציאלים.

בפרויקט תמ"א 38 חיזוק המבנה הוא הזדמנות לשדרוג המבנה כולו, עיצוב חדשני של חזיתות ישנות, הוספת מעלית ממ"ד, מרפסת שמש, חידוש לובי וחדר מדרגות, הוספת אגף, הוספת אינטרקום ותיבות דואר חדשות, הוספת חניה וכו'.

 לאור עבודות החיזוק והשיפוץ, שייערכו בבניינים אשר אושרו לחיזוק לפי הוראות תמ"א 38, שמאים מעריכים כי ערך הדירות עשוי לזנק בכ – 15%-30% אחוזים, וזאת, לרוב ,ללא כל הוצאה כספית מצד הדיירים.

 המידע הרלוונטי לכל בניין מצוי ברשות המקומית אשר לה הבניין משתייך. המידע התכנוני הינו רווחת הכלל וכל אדם רשאי לקבל מידע זה בפניה לרשות המקומית. עם המידע התכנוני הרלוונטי ניתן לבוא בדין ודברים מול הקבלן ולבחון את הצעתו.

 לצורך מימוש הפרויקט יש לקבל את הסכמת הדיירים ברוב של 66% ובמקרה בו ישנה התנגדות של דיירים בודדים בבניין הן ייבחנו על ידי המפקח למבנים משותפים. ברוב המקרים אם הטענות אינן ענייניות או חסרות משקל, הן יידחו על ידי המפקח.

 לאחרונה ניתן לזהות כי דיירי בניין רבים מתעניינים בביצוע פרויקט תמ"א 38 ולכן לפני חתימה על הסכם מחייב מומלץ לשלוח את נציגות הבניין להתייעצות עם משרד עו"ד המתמחה בתחום.

www.eladluzon.com

 

מאת: עורך דין אלעד לוזון.

 

האמור לעיל אינו מהווה חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ משפטי.

 

רוכשי דירה לראשונה בחייהם מתחילים את החיפוש אחר דירת החלומות בין משרדי המכירות של הקבלנים לבין דירות יד שניה המוצעות בשוק. 

בעוד שבמשרדי המכירות של הקבלנים מדובר במוצר מוכן לשיווק והקבלן מודע מראש לעלויות ולהוצאות החלות עליו בגין מכירת אותה יחידת דיור הרי שבעסקאות יד שניה המצב שונה בתכליתו.

דווקא מודעות המוכר להיבטים השונים העולים כתוצאה מביצוע עסקת המכירה הינה חשובה והכרחית כבר בשלב המשא ומתן ויש בה כדי לשרת את האינטרס של הרוכשים.

כך למשל מוכר שלא מודע כי הנכס אותו הוא מבקש למכור מושפע מזכויות בניה נוספות יאלץ ככל הנראה לשלם היטלי השבחה ומס שבח במועד מכירת הנכס. מוכר שאינו מודע לסוגיות אלו יגלה אותן לראשונה לאחר שיפנה לעורך דין שמתעסק במקרקעין ויבקש שיערוך עבורו את חוזה המכר וכל זאת לאחר שכבר קיים משא ומתן עם הקונה. 

במצב עניינים זה יתכן והמוכר לא יסכים לתנאי המכירה כפי שהסכים להם לפני שגילה על ההוצאות הנלוות לעסקה.

דוגמא נוספת הינה מוכר שיש ברשותו יותר מדירה אחת וטרם נחשף לתיקון לחוק מיסוי מקרקעין אשר קבע כי החל מה- 1.1.2014 יחול מס שבח בהגנה ליניארית על מוכרי דירות שברשותם יותר מדירה אחת בהתאם להוראות התיקון לחוק. גם במקרה זה אילו היה המוכר מבצע את הבדיקות לגבי תשלום גובה המס לפני המשא ומתן מול הקונה היה מפיק מכך תועלת לטובת שני הצדדים והעסקה היתה מתבצעת כמתכונן.

בנוסף לאמור, כיום לאחר התיקון לחוק מיסוי מקרקעין ניצב לפנינו אחד המקרים הסבוכים ביותר במודעות המוכר להשלכות עסקת המכירה, והוא מכירת דירה על ידי מספר יורשים כשחלק מהיורשים הינם תושבי חוץ.

לפי סעיף 49ב5 לחוק מיסוי מקרקעין יורשים המבקשים למכור את דירת המוריש זכאים לפטור ממס שבח בעסקה אילו לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד ואילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.

אלא שהזכאות לפטור לפי סעיף 49ב5 לא חלה על תושבי חוץ ומכאן שלחלק מהיורשים (תושבי הארץ) יהיה קיים פטור ממס שבח וליורשים האחרים (תושבי החוץ) יחול חיוב במס שבח בגין המכירה.

סוגיה זו נחשפת לרוב רק בשלב העברת טיוטות חוזה בין עורכי הדין וברוב המקרים החשיפה להיבט המיסוי מעכבת את קידום החתימה על החוזה מצד אותם יורשים תושבי חוץ שלא היו מעורבים בשלב המשא ומתן, שלא נדבר על "פיצוץ" העסקה על ידם.

לסיכום, קונה המבקש לרכוש נכס יד שניה יקל על עצמו אם כבר בשלב המשא ומתן יידע לשאול את כל ה"שאלות הקשות" שעל מוכר לשאול את עצמו בטרם מכירת הנכס. האם יחול היטל השבחה, האם יחול חיוב במס שבח, מי הם כלל המוכרים של הנכס וכו'. התמודדות עם סוגיות אלו לפני כניסה למשא ומתן רק תטיב עם הצדדים ותאפשר להם לבצע את העסקה ללא עיכובים.

לייעוץ מקדמי בטרם פרסום נכס למכירה או בטרם כניסה למשא ומתן מומלץ לפנות למשרד עורכי דין שעוסק בתחום המקרקעין.    

www.eladluzon.com

מאת: עורך דין אלעד לוזון.

 

האמור לעיל אינו מהווה חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ משפטי.

  • בניין אשר אינו רשום כבית משותף, לא ניתן לייחד דירה מסוימת ו/או את ההצמדות שלה (חניה, מחסן וכו') לבעלים שלה, וכך בעלי הדירה לא יכול להראות כי החניה, למשל, מוצמדת לדירה שלו ורשומה על-שמו בטאבו.
  • רוכשים רבים אינם מעוניינים לרכוש דירות אשר אינן רשומות בפנקס הבתים המשותפים, דבר אשר מביא לירידה בביקוש ומכאן, לירידה בערך הדירה.
  • בניין אשר אינו רשום בפנקס הבתים המשותפים ובו יש חניות לדיירים אשר אינן מוצמדות לדירות בשל העדר רישום בפנקס הבתים המשותפים, אזי בעת מכירת הדירה המוכר לא יקבל מהקונה את השווי הריאלי על הדירה עם החניה הואיל והחניה איננה מוצמדת לדירה והדבר, שוב, יביא במישרין לירידת ערך הדירה.
  • רישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים מסדיר את היחסים בין בעלי הדירות לבין עצמם, וקובע כללים לגבי הצמדות, הרכוש המשותף, זכויות בנייה עתידיות, התקנת ואחזקת מעלית, ניהול וועד הבית, ספק גז וכיוצ"ב.
  • הקלות בהליכי קבלת משכנתא – בנקים נוהגים לאשר ביתר קלות משכנתאות לדירות שהליכי הרישום הסתיימו לגביהם בפנקסי המקרקעין.
  • העברת זכויות מהירה – העברת זכויות (קנייה ומכירה) של נכס רשום במסגרת לשכת רישום המקרקעין (הטאבו) קלה, מהירה, נוחה וזולה לעומת העברה במסגרת חברות הבניה.
  • יחסי שכנות טובים – הגדרת היחסים בין השכנים תביא ליחסי שכנות טובים יותר, היות והזכויות והחובות של כל שכן ושכן ידועות היטב לכולם וכולם פועלים עפ"י אותה מערכת זכויות וחובות.

תוצאות הרישום של בית משותף:

  • לאחר שהוגשו כל המסמכים למפקח על המקרקעין והוא בדק את כל המסמכים והנתונים ואישר אותם, הוא ייתן צו לרישום הבית כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים.
  • בצו יהיו מפורטים הנתונים הבאים:
  • מספר הדירות בבית המשותף.
  • שטח הרצפה של כל דירה במ"ר לרבות הצמדותיה.
  • מספר גוש וחלקה בתשריט של הבית.
  • מספר חלקת המשנה של הדירה ושל הרכוש המשותף.
  • חלקים מסוימים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה (חניה, מחסן, מרפסות וכו').
  • שטחים שהוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות (אם קיימים כאלה).
  • תקנון מוסכם באם הערך הסכם בין בעלי הדירות.
  • שמות הבעלים אשר להם זכויות קנייניות בדירות.

 

מאת: עורך דין אלעד לוזון.

האמור לעיל אינו מהווה חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ משפטי.

 

קיבלתם החלטה למכור נכס שבבעולתכם ואף השכלתם ופרסמתם את הנכס למכירה אולם עשיתם זאת מבלי לבצע בדיקות מקדמיות ולתכנן את המכירה כראוי. רגע לפני שהטלפון יתחיל לצלצל ובקו השני יהיו רוכשים פוטנציאלים או מתווכים להוטים הנה כמה דגשים שכדאי להתייחס אליהם בטרם פרסום הנכס למכירה:

מצב רישום הזכויות – כדאי לבחון האם הזכויות שלכם רשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או בגוף רישומי אחר והאם מצב הרישום תואם את מצב הרישום בתעודת הזהות שלכם. במקרה של אי התאמה במצב רישום הזכויות יהיה עליכם לתקן את הטעון תיקון בטרם תוכלו לקבל לידכם את כספי התמורה בגין מכירת הנכס.

תשלומי מיסים – כידוע בשנת 2014 שונה חוק מיסוי מקרקעין כך שבוטל הפטור במכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים ומי שבבעלותו יותר מנכס אחד יחויב בתשלום מס שבח בעת מכירת הנכס. מוכר המבקש למכור את אחת מנכסיו מבלי להתייחס לסוגיה זו בשלב מקדמי, יגלה את החבות במס שבח רק בשלב עריכת החוזה על ידי עורך דינו ומדובר בשלב בו כבר נסגר מחיר המכירה מול הקונים.

חבות בהיטלי השבחה – במקרה של מכירת נכס אשר לגביו לא נוצלו מירב זכויות הבניה ייתכן ויחול חיוב בהיטל השבחה לרשות המקומית במועד המכירה. התשלום לרשות המקומית ייגבה על ידה בטרם הנפקת אישור הרשות המקומית המאפשר את העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין כלומר הרבה אחרי שנחתם חוזה המכירה. לפני פרסום הנכס למכירה מומלץ לפנות לרשות המקומית ולקבל תשובה עקרונית האם קיים חיוב בהיטל השבחה בגין המכירה שכן לתשובה יכולה להיות השפעה על מחיר הנכס.

חריגות בניה – במידה וקיימות חריגות בניה בנכס המוצע למכירה ייתכן והרשות המקומית רשמה או תרשום הערה בדבר אותן חריגות בתיק ההנדסה של הנכס ואף לעיתים גם תרשום הערת אזהרה בנסח הטאבו בדבר אותן חריגות. רישום בדבר חריגות בניה עלול להגביל ואף למנוע את האפשרות למכור את הנכס במצבו הנוכחי.

משכנתא – במידה ויש לכם משכנתא רשומה על הנכס מומלץ לברר מה היתרה לסילוקה שכן תהיה לכך השפעה במו"מ על לוח התשלומים. במקביל לבדיקת המשכנתא הרשומה יש לבדוק גם את רישומי רשם המשכונות וזאת על מנת לוודא שלא נשארו רישומים לא עדכניים ביחס לזכויות המוכר בנכס.

חתימה על חוזה למכירת הנכס צריכה להיות מלווה בשירותיו של עורך דין המתמחה במקרקעין, יחד עם זאת הליווי על ידי עורך הדין יכול להתבצע כבר בשלב הכנת הנכס למכירה ובבדיקות המקדמיות שכדאי לבצע.

www.eladluzon.com

מאת: עורך דין אלעד לוזון.

האמור לעיל אינו מהווה חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ משפטי.

 
כידוע, פרויקט תמ"א 38 הינו פרויקט בו מתקשרים דיירי בניין אשר מתאים לביצוע תמ"א 38 עם קבלן לשם ביצוע חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה ושיפוץ הבניין בהתאם לאישורים ולדרישות ועד הבית.  הליך זה נחשב לעסקת נדל"ן לכל דבר ועניין שכן, הדיירים מוכרים בו את חלק מזכויותיהם ברכוש המשותף לקבלן.

 במסגרת פרויקט תמ"א 38 מנצל הקבלן את הזכויות שנמכרו לו באופן של בניית דירות נוספות בבניין ומכירתן לקונים פוטנציאלים.

בפרויקט תמ"א 38 חיזוק המבנה הוא הזדמנות לשדרוג המבנה כולו, עיצוב חדשני של חזיתות ישנות, הוספת מעלית ממ"ד, מרפסת שמש, חידוש לובי וחדר מדרגות, הוספת אגף, הוספת אינטרקום ותיבות דואר חדשות, הוספת חניה וכו'.

 לאור עבודות החיזוק והשיפוץ, שייערכו בבניינים אשר אושרו לחיזוק לפי הוראות תמ"א 38, שמאים מעריכים כי ערך הדירות עשוי לזנק בכ – 15%-30% אחוזים, וזאת, לרוב ,ללא כל הוצאה כספית מצד הדיירים.

 המידע הרלוונטי לכל בניין מצוי ברשות המקומית אשר לה הבניין משתייך. המידע התכנוני הינו רווחת הכלל וכל אדם רשאי לקבל מידע זה בפניה לרשות המקומית. עם המידע התכנוני הרלוונטי ניתן לבוא בדין ודברים מול הקבלן ולבחון את הצעתו.

 לצורך מימוש הפרויקט יש לקבל את הסכמת הדיירים ברוב של 66% ובמקרה בו ישנה התנגדות של דיירים בודדים בבניין הן ייבחנו על ידי המפקח למבנים משותפים. ברוב המקרים אם הטענות אינן ענייניות או חסרות משקל, הן יידחו על ידי המפקח.

 לאחרונה ניתן לזהות כי דיירי בניין רבים מתעניינים בביצוע פרויקט תמ"א 38 ולכן לפני חתימה על הסכם מחייב מומלץ לשלוח את נציגות הבניין להתייעצות עם משרד עו"ד המתמחה בתחום.

www.eladluzon.com

2017-06-25T11:39:49+00:00
שטיכמוס בתחדשות עירונית

שטיכמוס בתחדשות עירונית