כללים לדיירים – עוד לפני שמתחילים…

מאת חן אופיר, סמנכ"ל שיווק וניהול פרוייקטים

קודם מחליטים שרוצים:  כל תהליך מתחיל ברצון . גם הפרויקט בבניין שלכם צריך להתחיל ברצון והסכמה עקרונית על מנת להתחיל לקדם את פרויקט התמ"א אצלכם בבניין. החוק דורש:

בתמ"א 38/1 – חיזוק יסודות ותוספת קומות  יש צורך בהסכמת רוב מינימלי של 66% מדיירי הבניין.

בתמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש יש צורך בהסכמת רוב מינימלי של 80% מדיירי הבניין.

מומלץ מאוד שאתם כדיירים תתכנסו. תבחרו וועד מייצג לנושא. ותקבלו החלטה עקרונית בהסכמת רוב דיירי הבניין להתקדם לשלב הבא על פי הקריטריונים של הבניין שלכם.

 

לא זזים בלי משרד עורכי דין שמלווה אתכם – בעלי הדירות לאחר שנבחר ועד/נציגות של הבניין. על הנציגות לפנות למספר משרדי עורכי דין בעלי ניסיון והתמחות ספציפית בתחום ההתחדשות העירונית.  חשוב לכם מאוד כדיירים לקחת עו"ד מומחה בתחום. זה לא המקום להכניס כל עו"ד.

ולא משנה כמה אתם חברים טובים.

כבעלי הדירות אתם צריכים משרד עו"ד אמין ומנוסה, בעל יכולת מוכחת בליווי פרויקטים מראשיתם ועד סיומם, שייצג את האינטרסים שלכם אל מול היזם, הרשות ושאר אנשי המקצוע.

צריך לזכור שכשפרויקט מגיע לביצוע עלות עו"ד המייצג אתכם יהיה לרוב על חשבונו של היזם.

בתקציב מוגדר מראש. כך שאל תתפשרו על איכות עו"ד בגלל חשש ממחירו.

 

להבין מה עושים לפני שעושים. מידע. וליווי דיירים:  עולם התמ"א / התחדשות עירונית. הוא עולם מורכב. עם אפשרויות משתנות ושונות מבניין לבניין.

ועל הנציגות ללמוד ככל האפשר. החל מנתונים ומידע ברשת ועד כנסים .

אם לא תשאלו. לא תדעו! עו"ד שבחרתם ללוות אתכם, יכול להיות מקור מידע איכותי ונרחב.

הנתונים של בניין משתנים וכך גם האפשרויות העומדות בפניכם על פי הקריטריונים של תמ"א 38, זכויות המקרקעין ומדיניות הרשות המקומית.

לאחר שהנציגות למדה את אפיון הבסיסי לבניין שלכם, אז תוכלו להחליט על ההליך המתאים ביותר. דרך נוספת ומאוד מקובלת היא פנייה לחברת ליווי דיירים.

בבחירת חברת ליווי בתחום. דרשו להיפגש עם נציגי ועד מפרויקטים שהחברה כבר ליוותה והסתיימו.

חברת ליווי רצינית יכולה להקל ולפשט עבור הדיירים את התהליך.

בשלב זה חשוב מאוד שהנציגות תהיה אחרי שלב בירור זכויותיכם ברשות המקומית הרלוונטית

(כדי חלוקת התמורות בין היזם לבעלי הדירות השונים) כבר בשלב זה של תכנון הפרויקט.

ולא להסתמך באופן עיוור על דיווחי היזם או הקבלן הביצוע.

ידע זה כח. ומהבירור יעלה לפניכם לאיזה מסלול תמ"א יהיה עליכם לפנות תמ"א 38/1;

או הריסה ובנייה – תמ"א 38/2.

 

יש ים חברות. איך בוחרים חברה יזמית לבניין שלנו?: 

בשלב הזה הכי חשוב זה לעשות שיעורי בית. לבדוק היטב ולאסוף מידע. הרבה מידע. אם בחרתם עו"ד מומחה מהתחום. היעזרו בו. דרשו ממנו לבדוק את החברות המוצעות. ומה צריך לבדוק?

שכל החברות שמגישות הצעה לביצוע הפרויקט בבניין שלכם הן:

בעלות ידע וניסיון מוכח ליכולת ביצוע פרויקטים בתחום ההתחדשות עירונית / תמ"א.

כדאי שיהיה להם פרויקטים שכבר בוצעו להצגה. וותק וניסיון – הכרחיים לביטחון שלכם.

חוסן וליווי פיננסי – כשהחברה בטוחה – אתם בטוחים.

פנו לדיירים שלהם מפרויקטים קודמים. תשאלו איך התנהל הפרויקט? שרות?

רמת ביצוע? ניקיון האתר? ועוד… יש הרבה מה ללמוד מדיירים שהסתיים אצלם פרויקט.

 

רצוי ליצור רשימה מצומצמת של מספר חברות העונות על הקריטריונים שלכם.

איתן הנציגות צריכה להיפגש כדי לקיים מו"מ ראשוני על התמורות לבעלי הדירות בפרויקט.

חתימה על ייפוי כח המקדמי זמני/ בלעדיות זמנית ליזם בלי לחץ . ככה זה:

על מנת שהיזם יבצע את כלל הבדיקות לבניין ולכדאיות הסופית שלו לביצוע הפרויקט.

הוא חייב לקבל מכם ייפוי כח לבדיקות אלו.

בשלב זה היזם כבר מוציא כסף רב עבור הבדיקות ומעסיק יועצים לגיבוש ההצעה עבורכם.

אפשר. ואפילו כדאי להגביל את הבלעדיות בשלב זה למספר חודשים בודדים – ראליים על סרגל הזמנים מול הרשויות.

עו"ד מטעמכם ו/או חב' הליווי שלכם – במידה ויש לכם יוכלו להדריך אתכם נכון

כל פרויקט לגופו. 

 

חשיבות מינוי יועצים מקצועיים ביותר שאפשר: לאחר שלא התפשרתם על בחירת עו"ד מומחה בתחום. ובחרתם חברה יזמית לפי קריטריונים נוקשים – יש לכם את הבסיס לפרויקט.

אבל בדרך למימוש פרויקט תמ"א 38 צריכים ללוות את הפרויקט עוד יועצים חיצוניים נוספים. כגון: אדריכל/  מהנדס/ שמאי/ קונסטרוקטור ועוד.

אומנם אתם יכולים למנות כל אחד באופן עצמאי לבחירתכם בהסכמת היזם כמובן.

אך מומלץ לתת ליזם להפעיל את היועצים אתם הוא עובד.

אך מומלץ לבדוק כי היזם משתמש בשירותים של יועצים מובילים בתחום. בקשו המלצות.

ישנן חברות יזמיות, אשר מעניקות שירותים אלו  תחת קורת גג אחת.,

בחברות מנוסות הדבר מבטיח תקשורת מקצועית בין הגורמים התכנוניים/ מנהליים עד גורמי הביצוע, מה שמבטיח – שפה אחידה בין כלל הגורמים והיועצים במסגרת הפרויקט.

 

טיפול בסרבנים. איך מתגברים על שכן שהפך לדובי לא-לא: התקדמתם. התייעצתם. הפנמתם.

ואתם מתחילים לראות בדמיונכם את הבניין החדש/מחודש שלכם. את הדירה המרווחת יותר.

ואתם כבר מבינים שערך הדירה שלכם יעלה בהתאם. השקעתם זמן ומאמץ בבחירת היזם ועו"ד.

ויש שכן אחד או יותר שמכל מיני סיבות. מעכבים או תוקעים את ההסכמה לפרויקט.

בעולם התמ"א וההתחדשות עירונית הם נקראים דיירים סרבנים.

וזהו בדיוק השלב בו צריך לטפל בקשיים שמערימים דיירים הסרבנים.

שלמרות הדרך הארוכה שעשיתם טרם השתכנעו לקיים את הפרויקט בבניין.

במידה ויש דיירים סרבנים אצלכם בבניין. וסיבותיהם הן קטנוניות  ובהתקיים התנאים הקבועים בחוק, ניתן להגיש תביעה כנגד בעלי הדירות הסרבנים.

מומלץ למצות את כל האפשרויות האחרות לפני שמגישים תביעה. ולהתייעץ ולהשתמש בעו"ד המייצג אתכם. יחסי שכנות טובים חשובים מאוד. ואפשר ברוב המקרים להגיע להבנות עם הסרבנים.

 

מו"מ משפטי וסגירת התנאים בין בעלי הדירות לחברה היזמית בכפוף להיתכנות פרויקט בבניין שלכם ובהתאם למה שהרשויות מאשרות לבצע בפרויקט. ואחרי שיש ברשותכם את כל הנתונים. בשלב זה מקיימים את  המו"מ על תנאי ההסכם שבין החברה היזמית ובעלי הדירות.

מו"מ זה נעשה בהובלת ועד הדיירים הנבחר. יחד עם עורכי הדין והחברה היזמית

ומתקבלות ההחלטות על לוח זמנים עקרוני ותנאי הפרויקט.

הסכמת על הפרטים ? נפלא. עכשיו עוברים להכנת ההסכם.  וחתימת הדיירים על ההסכם.

שלב הבא: הגשת התוכניות לעירייה

אישור של העירייה את התוכנית והוצאת היתר בנייה

 

תחילת הביצוע: עם סיום השלב הבירוקרטי בו יש תהליך התכנון וקבלת  ההיתרים .

מתחילים בביצוע בפועל. "עולים על השטח".

בשלב זה, במידה ומדובר בהליך של הריסה ובנייה מחדש,(תמ"א 38 2 ) היזם על פי ההסכם דואג לדירות חליפיות עבור הדיירים שמפנים את הבניין.

במידה ומדובר בתמ"א 38 חיזוק יסודות, הבניין מגודר, מוקמים פיגומים סביבו והעבודה מתחילה.

בשלב הבנייה מי שדואגים לשמירה על זכויותיכם הם עו"ד מטעמכם. מצד אחד.

ומצד שני באמצעות מפקח הבנייה/ חב' פיקוח –  בתשלום היזם שתפקידו לבקר ונטר את העבודות בפרויקט. ולמנוע טעויות או התנהלויות לא תקינות. על מנת לשמור על זכויותיכם כדיירים.

שקיפות: על היזם. חב' הפיקוח ונציגות הדיירים להתנהל בשקיפות מלאה – לאורך כל הפרויקט. להעביר את המידע על התקדמות התהליך באופן רציף. גישה כזו מונעת חיכוכים רבים.

הסתיים הפרויקט בהצלחה!  קבלו את הדירות. ואל תשכחו – רישום זכויותלאחר סיום עבודת הבנייה יש לערוך רישום סופי של זכויות בעלי הדירות, המסדיר את זכויות הבעלות במקרקעין. לדאוג לטופס 4. ולטופס 5 במידת הצורך.

חן אופיר.

הכותב הוא סמנכ"ל שיווק וניהול פרויקטים

בחברת "שטיכמוס – התחדשות עירונית"

ומאמן עסקי בתחום הנדל"ן

 

*

 

2017-06-05T14:38:04+00:00
שטיכמוס בתחדשות עירונית

שטיכמוס בתחדשות עירונית